انخفاض أسعار الفيلات في السعودية في نهاية عام 2017

يختتم عام 2017 أحداثه فيما يخص القطاع العقاري بانخفاض متفاوت في أداء معظم الفروع، حيث سجل قطاع الفيلات انخفاضًا لامس الـ18.9% مقارنة بالعام المنصرم، وبلغ متوسط سعر الفيلا الواحدة 221 ألف دولار، في ظل تضاؤل الطلب لمستويات قياسية، انتظارًا لإعادة بلورة قيمتها من جديد لتتناسب مع قدرات المشترين، ورغم تزايد الطلب فإن الانعكاس حقيقي على العمليات الفعلية لا يزال محدودًا في ظل تضاؤل الطلب للعام الثالث على التوالي.

وضغطت الظروف المحيطة بالسوق العقارية السعودية بدءًا من إصدار فواتير رسوم العقار ومرورًا بتسليم دفعات برنامج "سكني" غير الربحي الذي أطلقته في وقت سابق وزارة الإسكان، والتي سلمت مؤخرًا دفعتها الحادية عشرة والأخيرة منها لعام 2017، بشكل إيجابي على قيمة السوق العقارية، وخصوصًا الفيلات التي شهدت تراجعًا نسيبًا في قيمتها منذ انطلاق العام الجديد بعد موجة من الارتفاعات التي شهدتها خلال السنوات الماضية وبالتحديد الخمس الأخيرة منها، مما وفر تنوعًا في قيمة نزول أسعار الفيلات تختلف من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ350 مترا مربعا.

وقال خالد الباز، المدير العام لشركة "الباز" للتطوير العقاري، إن أداء الفيلات منذ انطلاق العام الحالي تغير بشكل كبير، حيث انخفض متوسط سعرها بحسب المؤشرات العقارية إلى معدلات كبيرة، في قطاع ثقيل الحركة يصعب التنبؤ به، في ظل الضغوطات التي يعيشها وانحسار السيولة وتراجع الأسعار، إلا أن ذلك مؤشر هام على التوجه العام للسوق بعد قرابة عقد من الارتفاع الذي وصل إلى التضخم ثم عاد للانحسار مرة أخرى، موضحًا أن هناك حاجة متنامية لتملك السكن، وخصوصًا الفيلات، في ظل توفر موارد الاقتراض، إلا أن ذلك لم يكن محفزًا على تزايد المبيعات نتيجة الفجوة الكبيرة في الأسعار بين عرض البائعين وقدرة المشترين. 

وزاد بأن هناك بلورة شاملة للسوق ابتدأت من سعر الأرض، وشملت تكلفة البناء، وانتهاءً بسعر البيع، حيث إنها تشكلت كسلسلة انخفاضات في جميع الخطوات، الأمر الذي انعكس على القيمة النهائية للمستهلك، رغم أنها لم تكن بكامل قوتها، بل إن فتح الطريق نحو الانخفاض أمر إيجابي بعينه بعد تراكم قيمة العقار وزيادته إلى مستويات كبيرة، لافتًا إلى أن هبوط مؤشر الأرباح ولو بشيء يسير هو إنجاز كبير يجب أن يسجل، خصوصًا أن العقار افتقد النزول في الأداء منذ ما يزيد على 8 سنوات كحد أدنى.

وسجلت قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا بنسبة 8.6%، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة قياسية بلغت 21.5%، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنهاية العام الجاري عند أدنى من مستوى 2.13 مليار دولار.

إلى ذلك، كشف راشد التميمي، المدير العام لشركة "مستقبل الإعمار" العقارية القابضة، أن الانخفاض أشمل من كونه يلف قطاعا بعينه، بل إنه يغشى جميع الأفرع العقارية المختلفة، كونها جميعًا تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوطات كبيرة على الإنشاءات بالتحديد، وذلك لارتباطها بفترة زمنية معينة، وأن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته وبالتالي الطلب عليه، موضحًا أن الضغط الأكبر يدور في فلك المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار، وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، خصوصًا الصغيرة منها، والتي لا تتجاوز مساحتها 350 مترا مربعا والتي بدأت بالانتشار، وأخذت حيزًا كبيرًا من مشاريع الفيلات خصوصًا السنوات الخمس الأخيرة.

وارتفع عدد الصفقات العقارية بنسبة 8.4%، ليستقر عند مستوى 5976 صفقة عقارية، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 8.2%، وارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 6.4%، ليستقر عند 6450 عقارا مبيعا، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 10.7%، كما ارتفعت مساحة الصفقات العقارية بنسبة 46.7%، مستقرة عند 86.6 مليون متر مربع، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 19.9%.

وبالحديث عن أسعار الفيلات بالتحديد في منطقة الرياض، أكد عبد الله المحيسن، الذي يمتلك شركة "المحيسن" للتطوير العقاري أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضا، خصوصًا الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتًا إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير، خصوصًا لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتًا إلى أن الفيلات تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام الصغيرة بأنها الأكثر رواجًا للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير.

وأضاف: "السوق فقدت جزءا من قيمتها المتأثرة أساسًا منذ بدء العام الحالي مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، كما لا يتضح أن هناك تحسنا ملموسا في ظل أداء المؤشرات"، لافتًا إلى أن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصًا مع دخول الحكومة كمنافس غير ربحي عبر برنامج "سكني" المنتظم في أدائه، كما قال: "الاستثمار في قطاع الفيلات في تراجع بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية خصوصًا السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشا ملحوظًا لهذا الفرع، وهو ارتداد طبيعي للمعدل العام لأداء العقار".

وانخفض متوسط أسعار العقار محليًا منذ مطلع العام الجاري مقارنة بالفترة نفسها من عام 2016، حيث جاءت على النحو الآتي، انخفاض متوسط سعر العمائر السكنية بنسبة 25.6%، وجاءت الفيلات السكنية في المرتبة الثانية بنسبة انخفاض 18.9%، ثم انخفاض متوسط سعر المتر المربع للأرض بنسبة 15.2%، وأخيرا انخفاض متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة طفيفة بلغت 1.3%.